Bienvenido a casa,
Jordan & Mia.

Los precios están altos, pero “lo que puedes pagar” es un pago mensual basado en tus ingresos, tus deudas y tu enganche — no ese número grande y asustador de los titulares. Un condominio más chico o un vecindario diferente muchas veces hace que comprar sea posible, y el inventario de casas ha crecido, dándote más opciones que a los compradores del año pasado.

El 20% es un mito como requisito — es solo la línea para evitar el seguro hipotecario. Los préstamos convencionales pueden bajar hasta 3% de enganche, FHA hasta 3.5%, y VA/USDA pueden llegar a 0% para los que califican. California también tiene programas de ayuda para el enganche, como MyHome de CalHFA, para ayudar con el enganche o los costos de cierre.

Las tasas de hoy están más altas que los mínimos del 2021, pero no son extremas históricamente — y la tasa con la que empiezas no es la tasa con la que te quedas para siempre, porque puedes refinanciar si las tasas bajan ("cásate con la casa, ya luego sales con la tasa"). Esperar también tiene su riesgo: si las tasas bajan, los precios y la competencia muchas veces suben. Los buydowns y los programas de ayuda también pueden ayudar con el pago al principio.

Ese instinto te mantiene cuidadoso. El mercado se ha calmado desde el frenesí, así que tienes más espacio para negociar, los vendedores están ofreciendo concesiones, y un avalúo te protege de pagar más de lo que vale la casa. El arrepentimiento normalmente viene de estirar el presupuesto demasiado — que es exactamente por eso que primero fijamos un pago con el que te sientas cómodo.

Los programas de préstamo son más flexibles de lo que la mayoría piensa, y los prestamistas ven todo tu panorama, no solo un número. Si algo necesita mejorar, casi siempre se puede arreglar — y hasta un "todavía no" viene con un plan claro. El peor error es asumir que "no" y nunca preguntar; una revisión sin presión no te cuesta nada.

Muchísimos compradores en California — dueños de negocio, los que trabajan por comisión o por proyecto, los que recién empezaron a trabajar por su cuenta — no encajan en el modelo tradicional de W-2, y eso no te deja fuera. Además de los préstamos estándar, hay programas flexibles que te pueden calificar con estados de cuenta del banco o con ganancias y pérdidas en vez de declaraciones de impuestos, más opciones como préstamos jumbo con enganche bajo (tan poco como 5–10%) y programas especiales para médicos. Con acceso a más de 120 bancos, prestamistas y cooperativas de crédito, y una gran variedad de programas, normalmente hay algo que encaja — la clave es que alguien vea tu situación completa.

Planea para más o menos 2–5% del precio en costos de cierre, además de tu enganche — principalmente préstamo, Escrow, avalúo y título. En el mercado más tranquilo de hoy, los créditos del vendedor y del prestamista muchas veces cubren una buena parte, y te vamos a dar un estimado detallado desde el principio para que no haya sorpresas al final.

Sí — cuando compras, el condado vuelve a evaluar la casa al precio que pagaste, y la diferencia crea un recibo suplementario de una sola vez que normalmente llega entre 3 y 18 meses después del cierre y muchas veces no está cubierto por el Escrow. Algunas comunidades más nuevas también tienen Mello-Roos. Nada de esto es motivo para no comprar cuando lo tienes presupuestado desde el primer día.

La competencia se ha calmado desde su punto más alto, así que las guerras de ofertas al extremo son menos comunes de lo que cuentan las historias de terror. Y lo que más hace ganar tu oferta muchas veces no es el precio más alto — es una pre-aprobación fuerte y completamente evaluada por Underwriting que le dice al vendedor que de verdad vas a poder cerrar.