Chào mừng bạn,
Jordan & Mia.

Giá nhà cao thật, nhưng "khả năng mua nổi" là khoản trả hàng tháng dựa trên thu nhập, nợ và tiền down của bạn — không phải con số tổng khủng khiếp trên tiêu đề. Một căn condo nhỏ hơn hoặc một khu vực khác thường giúp việc sở hữu nhà nằm trong tầm tay, và nguồn cung đã tăng lên, cho bạn nhiều lựa chọn hơn so với người mua năm ngoái.

20% là một hiểu lầm phổ biến — đó chỉ là mức để tránh phải đóng bảo hiểm khoản vay (mortgage insurance). Khoản vay Conventional có thể chỉ cần 3% tiền down, FHA là 3.5%, và VA/USDA có thể là 0% cho ai đủ điều kiện. California cũng có các chương trình hỗ trợ tiền down, như CalHFA's MyHome, giúp bạn với tiền down hoặc chi phí closing.

Lãi suất hiện nay cao hơn mức thấp kỷ lục năm 2021 nhưng không phải mức cực đoan trong lịch sử — và lãi suất bạn bắt đầu không phải là lãi suất bạn mắc kẹt mãi mãi, vì bạn có thể refinance (vay lại) nếu lãi suất giảm ("hẹn hò với lãi suất, cưới căn nhà"). Chờ đợi cũng có rủi ro riêng: nếu lãi suất giảm, giá nhà và sự cạnh tranh thường tăng lên. Các chương trình buydown và hỗ trợ cũng có thể giúp giảm khoản trả ban đầu.

Bản năng đó giúp bạn cẩn thận hơn. Thị trường đã hạ nhiệt so với thời điểm sốt nóng, nên bạn có nhiều khoảng trống để thương lượng hơn, người bán đang đưa ra các nhượng bộ (concessions), và appraisal (thẩm định giá) bảo vệ bạn khỏi việc trả nhiều hơn giá trị thực của căn nhà. Sự hối hận thường đến từ việc kéo căng ngân sách — đó chính xác là lý do vì sao chúng tôi xác định một khoản trả thoải mái trước tiên.

Các chương trình vay linh hoạt hơn hầu hết mọi người nghĩ, và lender (bên cho vay) nhìn vào toàn cảnh chứ không chỉ một con số. Nếu có gì cần cải thiện, hầu như luôn có cách khắc phục — và ngay cả khi "chưa được" thì cũng đi kèm một lộ trình rõ ràng. Sai lầm tệ nhất là tự cho rằng "không được" rồi không bao giờ hỏi; một buổi xem xét không áp lực chẳng tốn gì cả.

Rất nhiều người mua nhà ở California — chủ doanh nghiệp, người làm hoa hồng hoặc theo dự án, người mới tự kinh doanh — không nằm trong khuôn khổ W-2 truyền thống, và điều đó không có nghĩa là bạn bị loại. Ngoài các khoản vay tiêu chuẩn, có những chương trình linh hoạt có thể xét duyệt dựa trên sao kê ngân hàng hoặc báo cáo lời lỗ thay vì tờ khai thuế, cùng các lựa chọn như jumbo loan tiền down thấp (chỉ 5–10%) và chương trình đặc biệt cho bác sĩ. Với hơn 120 ngân hàng, lender và credit union, và nhiều chương trình đa dạng, thường sẽ có lựa chọn phù hợp — điều quan trọng là có người xem xét toàn bộ hoàn cảnh của bạn.

Hãy dự trù khoảng 2–5% giá nhà cho chi phí closing, ngoài tiền down — chủ yếu là phí vay, escrow, appraisal và title. Trong thị trường mềm hơn hiện nay, các khoản credit từ người bán và lender thường bù đắp một phần, và bạn sẽ nhận được bảng ước tính chi tiết từ trước để không có bất ngờ nào trên bàn ký kết.

Có thật — khi bạn mua nhà, county sẽ đánh giá lại giá trị nhà theo giá mua của bạn, và phần chênh lệch tạo ra một hóa đơn thuế bổ sung một lần, thường đến sau 3–18 tháng kể từ khi closing và thường không nằm trong escrow. Một số khu vực mới hơn còn có Mello-Roos. Không có gì trong số này là vấn đề lớn nếu bạn lên kế hoạch ngân sách từ ngày đầu.

Sự cạnh tranh đã giảm bớt so với đỉnh điểm, nên các cuộc đấu giá khốc liệt không phổ biến như những câu chuyện đáng sợ vẫn kể. Và điều lớn nhất giúp offer (đề nghị mua) của bạn thắng thường không phải là giá cao nhất — mà là một pre-approval mạnh, đã được thẩm định đầy đủ, cho người bán thấy rằng bạn thực sự sẽ closing được.